서울 아파트 상승 전환 왜?양도세 중과 전 급매물 다 팔리고1주택자 공급 막혀 매물회전 안 돼“집주인들 다시 호가 올리는 분위기”외곽 중심 갈아타기 수요도 유입공급절벽 속 규제 위주 정책 지적 다주택자 양도소득세 중과 시행 전후로 서울 아파트값이 큰 폭으로 오른 것을 놓고 시장에선 강력한 규제 정책을 편 역대 정부 때의 패턴과 유사하다는 반응이 나온다. 부동산은 집단적인 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 투자한다는 뜻) 구매 흐름이 나타날 만큼 강렬한 욕망이 반영되고 정부의 개입과 규제가 많은 시장이지만, 근본적으로는 수요·공급 균형에 의해 움직인다. 한국부동산원이 14일 발표한 ‘5월 둘째 주(11일 기준) 주간 아파트 가격동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.28% 상승하며 66주 연속 상승세를 이어갔다. 뉴스1 올해를 포함해 향후 몇 년간 수도권 주택 공급이 급감하는 상황에서 지난해 도입된 10·15 대책은 다주택자와 비거주 1주택자의 공급마저 끊어놓으며 매물의 씨를 마르게 했다. 지난 9일 종료된 양도세 중과 유예나 연내 추진될 가능성이 높은 보유세 강화 규제를 두고도 ‘언 발에 오줌 누기’식 대책으로 보는 시각이 상당하다. 정부의 규제 압박에 못 이겨 매물을 내놓는 일부 투매가 있을 순 있으나, 공급 절벽이 초래한 시장 흐름 자체를 바꾸기엔 역부족이란 평가가 지배적이다. 14일 부동산업계에 따르면 양도세 중과 시행을 앞두고 급매물이 빠르게 소진된 뒤 서울 부동산 시장에는 ‘매물 부족’ 현상이 나타나고 있다. 부동산 플랫폼 ‘아실(아파트실거래가)’에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 양도세 유예 종료 직전인 9일 6만8495건에서 이날 기준 6만4067건으로 4428건(6.5%) 줄었다. 서초구 반포동의 한 공인중개업소 대표는 통화에서 “양도세 중과 전에 내놓은 급매물은 대부분 거래됐고 지금은 호가를 다시 올리는 분위기”라고 말했다. 관악구 신림동의 다른 공인중개업소 대표도 “매매나 전세나 동난 상태”라고 했다. 전문가들은 대출 규제와 세금 부담 등이 겹치면서 시장 내 매물 회전이 원활하게 이뤄지지 않는 구조가 이어지는 것으로 본다. 집을 팔더라도 다시 서울 안에서 갈아타야 하는 경우가 많아 매도 물량이 기대만큼 늘어나기 어렵다는 설명이다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “이미 집을 팔 사람은 대부분 양도세 중과 시행 전에 움직였고 지금은 매물 회전 자체가 안 되는 구조”라고 말했다. 윤 랩장은 “1주택자들은 집을 팔더라도 무주택자로 남기보다 다시 다른 집으로 갈아타는 경우가 많다”며 “1주택자 매물이 시장에 나온다고 해서 집값 안정 효과로 바로 이어지기는 어렵다”고 했다. 최근 강남권 조정 역시 집값 하락이라기보다 지난해 급등 이후 일시적인 ‘숨 고르기’였다는 해석이 나온다. 실제 한국부동산원 통계에서도 서울 아파트 매매가격은 올해 들어 단 한 차례도 하락하지 않고 상승 흐름을 이어갔다. 윤 랩장은 “지난해 크게 올랐던 강남3구와 용산·성동·마포 등이 잠시 쉬어가는 흐름을 보였을 뿐 서울 집값 흐름 자체가 꺾인 것은 아니다”라며 “급매물이 대부분 소진된 이후 다시 기존 상승 흐름으로 돌아가는 모습”이라고 진단했다. 시장에선 매물 부족과 전셋값 상승이 이어지면서 서울 집값 오름세가 당분간 이어질 것이란 전망이 적지 않다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “1주택자의 경우 세 부담이 생각보다 크지 않은 데다 대출 규제 영향으로 갈아타기 역시 쉽지 않아 매도에 적극적으로 나서지 않는 분위기”라며 “매물 감소와 전셋값 상승 흐름이 동시에 나타나 당분간 호가 상승 흐름이 이어질 가능성이 크다”고 했다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “송파·서초·강동 등 강남권 인기 지역에서 급매물이 빠르게 소진된 이후 매물 감소와 호가 상승이 동시에 나타나고 있다”며 “서대문·동대문·강서구 등 실거래가와 매물 호가 차이가 크지 않은 지역을 중심으로 갈아타기 수요까지 유입되면서 서울 전역으로 상승 흐름이 확산하고 있다”고 말했다. 남 연구원은 “추가 급매물 출회를 기다리던 수요자까지 다시 매수에 나서면서 중저가 지역 중심으로 가격 키 맞추기 현상이 나타나고 있다”고 덧붙였다. 비거주 1주택자 규제와 장기보유특별공제 개편 등 추가 정책 방향이 명확하게 구체화되지 않으면서 불확실성이 커지고 있다는 지적도 나온다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “현재는 정책 방향만 제시된 상태라 시장 참여자들이 집을 팔아야 할지, 버텨야 할지 판단하기 어려운 상황”이라며 “전월세 시장 불안이 계속될 경우 일부 임차 수요가 매매시장으로 이동할 수도 있다”고 말했다. 신진영 기자 [email protected] Copyright © 세계일보. 무단전재 및 재배포 금지.