[김기훈의 생각]정부 대책 앞두고 집 주인들 상담 분주 李대통령, 물가상승률 정도는 용인 언급 금융·세제 대책 확정까지 일단 기다린 뒤 물가상승률 이상 수익 예상되면 유지할만 서울의 고가 아파트 가격이 다시 상승세로 돌아섰지만 정부가 추가 규제를 예고해 집 주인들의 셈법이 복잡해지고 있다. 사진은 서울 아파트 단지./뉴시스 서울 강남구의 40억원짜리 재건축 예정 아파트(84㎡)에 사는 50대 A씨는 요즘 집 때문에 고민이 많다. 집값이 다시 오름세를 보이고 있지만 정부가 조만간 본격적인 세제·금융 규제책을 내놓을 것으로 예상되기 때문이다. 문재인 대통령 시절 보유세가 큰 폭으로 오르면서 고생을 한 적이 있는 A씨는 집을 판 뒤 작고 싼 아파트로 옮겨가는 것이 좋은지, 아니면 세금 부담이 늘더라도 향후 집값 상승에 따른 투자수익을 기대하고 버티는 것이 좋은지 고민하고 있다. 최근 서울 강남의 고가 아파트 보유자 가운데에는 A씨와 같은 고민 때문에 공인중개사·세무사·감정평가사 등 전문가들과 상담하는 사람이 늘고 있다. A씨도 전문가를 찾아 의견을 들었다. 그리고 정부 대책이 국회의 입법 과정을 통과해 확정될 때까지 기다린 뒤 생산자물가상승률을 고려해 최종 의사 결정을 하기로 했다. 왜 전문가들은 A씨에게 생산자물가상승률을 고려하라고 조언했을까? 李대통령의 가이드라인 전문가들은 이재명 대통령이 지난 6월 8일 취임 1주년 기자회견에서 향후 정부 부동산 대책의 가이드라인을 명확하게 제시했다고 보고 있다. 이 대통령은 기자회견에서 부동산 정책 운영 계획에 대한 질문을 받고 “집값이 물가상승률 정도 오르는 건 모르겠지만 비정상적으로 자꾸 오르면 언젠가는 이게 터질 수밖에 없다”며 “근본적으로 부동산 투자의 기대수익률을 낮춰야 한다”고 말했다. 이를 위해 ①대출 축소 ②고가 아파트의 보유세·양도세 부담 강화 ③비거주 주택에 대한 규제 강화 방침을 밝혔다. 이재명 대통령이 지난 6월 8일 청와대 영빈관에서 열린 취임 1주년 기자회견에서 고가주택에 대한 세금·금융 규제 강화 등 향후 부동산 정책 방향에 대해 설명하고 있다./뉴스1 전문가들은 이 대통령이 추진하고 있는 집값 안정 대책의 목표는 주택을 투자나 투기 목적이 아니라 본래의 용도인 거주 목적으로 바꾸는 것이라고 해석한다. 경제학자들의 표현을 빌리면 향후 가격이 올라 재산이 늘어나는 것을 목표로 하는 생산재(투자재)가 아니라, 생활에 꼭 필요해 소비하는 소비재로 돌리겠다는 뜻이다. 옷·음식·집(의식주)은 생필품에 속하는 대표적인 소비재이다. 이 중 옷과 음식은 소비함으로써 재산이 줄어드는 전형적인 소비재이다. 반면 집은 거주용으로 소비해도 길게 보면 대체로 가격이 올라 재산이 더 늘어나는 생산재의 성격을 동시에 갖고 있다. 왜 그럴까? 집값 결정 원리 주택은 건물과 토지(주택 부수 토지)로 구성된다. 주거에 꼭 필요한 공간인 건물은 시간이 지나면서 노후화되어 가치가 사라지는(감가상각) 소비재이다. 전문가들은 대략 40년이 지나면 건물의 가치는 0원이 된다고 본다. 반면 토지는 가치가 영구불변이어서 감가상각이 되지 않는다. 또 재개발·재건축이 진행될 때 원재료로 사용되면서 새로운 부가가치 창출에 기여하는 생산재이다. 소비되지 않기 때문에 보유하고 있으면 시간이 흐를수록 대체로 가격이 오른다. 예를 들어 40년 전에 토지 가격 5억원, 건물 가격 5억원 등 총 10억원에 매입한 아파트의 현재 시가가 40억원이라면 건물 가격은 감가상각이 끝났기 때문에 0원, 토지 가격은 40억원으로 계산된다는 뜻이다. 토지 가격이 5억원에서 40억원으로 35억원만큼 오른 것이다. 부동산 전문가들은 고가주택 보유자들에게 정부의 추가 대책 발표 이후 예상 수익률과 물가상승률을 잘 비교해보라고 권고하고 있다. 사진은 지난 6월 15일 서울 송파구의 한 부동산 중개업소./뉴스1 이 대통령의 발언대로 정책이 시행될 경우 지금부터 10년 뒤 A씨가 재건축 후 보유할 새 아파트의 적정 가격은 어떻게 될까? 전문가들은 이렇게 전망한다. A씨 아파트는 지은 지 이미 40년이 지나서 건물의 감가상각이 모두 끝났다. 그래서 지금 아파트 시가 40억원은 토지 가격을 의미한다. 당장 재건축에 들어가 4년간 공사비 4억원을 투입해 건물을 새로 짓는다고 할 경우 그 4억원은 향후 40년간 정액 상각된다. 4년 뒤 완공될 건물은 그 후 6년간 연간 1000만원씩 상각되어 10년 뒤 가치가 3억4000만원이 되는 셈이다. 반면 토지는 매년 생산자물가상승률 정도 오르게 된다. 정부가 물가상승률은 용인하겠다는 입장이기 때문이다. 지난 2016~2025년 연평균 생산자물가상승률은 2.4%였다. 현재 40억원인 토지의 가격이 지난 10년간의 생산자물가상승률만큼 오른다면 10년 뒤 50억7000만원이 된다. 따라서 10년 뒤 토지와 건물을 합한 A씨 새 주택의 적정 가격은 54억1000만원이다. A씨 입장에서는 기존주택 가격 40억원과 재건축분담금 4억원 등 44억원을 투입해 거주 혜택 외에 10년간 10억1000만원의 집값 상승 혜택도 보는 셈이다. 전문가들은 아파트 가격이 이 수준을 넘어 초과이윤이 발생하지 않도록 정부가 금융·세제 정책을 동원할 것이라고 보고 있다. A씨의 선택 A씨는 현재 40억원인 아파트 가격이 재건축이 끝난 10년 뒤에 60억원은 될 것으로 예상한다. 전문가들은 먼저 A씨에게 정부의 대책이 확정될 때까지 기다리라고 조언했다. 그리고 대책이 확정되면 예상 가격 60억원에서 보유주택의 현재 시가(40억원), 재건축 분담금(4억원), 바뀐 정책에 따라 향후 10년간 부담할 것으로 예상되는 보유세·양도소득세·대출이자 등 세금과 금융 비용, 각종 수수료 등을 차감하면 투자수익과 연평균 투자수익률을 예상할 수 있다고 말했다. 이 수익률이 생산자물가상승률 이하이면 주택의 재산 가치가 시간이 갈수록 하락한다는 의미이므로 세금이나 금융비용 부담이 작은 주택으로 이사하는 것이 좋다. 반면 생산자물가상승률보다 높으면 세금 부담이 되더라도 그대로 갖고 있는 것이 유리하다고 전문가들은 권고했다. A씨는 “정부 정책이 확정되면 각종 비용 부담이 지금보다 얼마나 더 늘어날지 계산해보겠다”며 “10년 뒤 각종 비용을 뺀 투자수익이 10억원 이상 날 것 같으면 그대로 살고, 그렇지 않으면 지금 집을 팔고 빚을 갚은 뒤 작고 싼 집으로 옮길 계획”이라고 말했다. 10년 뒤 집을 팔았을 때 각종 비용을 제외하고 손에 쥐는 돈이 54억1000만원보다 많을 것 같으면 그대로 살고, 적을 것 같으면 집 크기를 줄이겠다는 뜻이다. Copyright © 조선일보. 무단전재 및 재배포 금지.