메리츠 등 신규 자금 유치에도한투리얼 매수권 행사 가능성2.2조 사업 정상화 기대에 '찬물'27일 공매 예정, 낙찰 확률 낮아 이 기사는 04월 22일 14:13 마켓인사이트에 게재된 기사입니다. 서울 남대문로5가 메트로타워·서울로타워를 재개발해 조성하는 복합업무시설 '이오타 서울2' (가운데) 예상도. 한경DB 서울역 인근 초대형 복합개발 사업인 ‘이오타 서울2’의 자금 재조달(리파이낸싱) 작업이 이번 주 최대 분수령을 맞고 있다. 이지스자산운용이 신규 자금을 끌어들여 정상화를 추진하고 있지만, 중순위 대주인 한국투자리얼에셋운용이 리파이낸싱에 반대하면서 대주단 합의가 막판 진통을 겪고 있어서다. 업계에선 이견 조율이 끝내 불발되면 공매가 본격화하고, 그 부담이 중·후순위 대주와 프로젝트금융투자회사(PFV) 에쿼티 투자자, 관련 펀드 수익자 쪽으로 번질 수 있다는 우려가 나온다. 22일 금융투자업계에 따르면 이오타 서울2는 서울 중구 남대문로5가 일대 메트로타워·서울로타워를 재개발하는 사업이다. 인근 밀레니엄 힐튼 서울 부지와 연계한 ‘이오타 서울’ 개발의 한 축으로, 총사업비만 2조원 안팎으로 거론되는 초대형 프로젝트다. 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환이 지연되면서 올해 1월 브리지론 기한이익상실(EOD)이 발생했고, 이후 담보권 실행 절차가 진행되며 자산은 공매에 들어갔다. 공매 1회차 입찰은 오는 27일, 예정가격은 1조1196억원이다. 유찰되면 2회차는 1조300억원, 3회차는 9476억원, 4회차는 8718억원으로 낮아진다. 실제 낙찰까지는 시간이 남아 있지만, 시장에선 이번 주 대주단 협의 결과가 사업 정상화와 공매 현실화의 갈림길이 될 것으로 보고 있다. 이오타 서울2의 브리지론은 총 7170억원 규모다. 선순위 4800억원, 중순위 1400억원, 후순위 970억원으로 짜여 있다. 공매가 현실화하면 선순위 대주가 먼저 원리금을 회수하고, 남는 금액으로 중·후순위와 에쿼티를 방어해야 한다. 낙찰가가 낮아질수록 손실이 하위 순위 투자자에게 집중되는 구조다. 이지스는 이를 막기 위해 메리츠금융그룹 3600억원, NH투자증권 1300억원의 신규 선순위 자금과 대명소노그룹의 700억원 후순위 대출확약서(LOC)를 바탕으로 리파이낸싱을 추진해 왔다. 이지스 측은 “메리츠금융그룹, NH투자증권, 대명소노그룹 등이 리파이낸싱에 참여하는 조건은 현재도 유효하다”며 “대주단과 지속 협의 중”이라고 밝혔다. 문제는 중순위 대주단이다. 한투리얼에셋이 중순위 대주단 가운데 유일하게 반대 의사를 밝히면서 리파이낸싱은 막판에 다시 꼬였다. 중순위 1400억원 가운데 950억원을 쥔 한투리얼에셋이 빠질 경우 리파이낸싱 구조 자체가 흔들릴 수밖에 없다는 게 업계 설명이다. 시장의 시선이 한투리얼에셋에 쏠리는 이유도 여기에 있다. 업계에선 한투리얼에셋이 IPARK현대산업개발과의 협업을 바탕으로 우선매수권 행사와 직접 인수 방안을 검토 중인 것으로 전해진다. 다만 우선매수권 시나리오가 현실화하려면 선순위 채무 상환 재원 확보는 물론, 중순위 대출의 에쿼티 전환에 대한 수익자 동의까지 필요해 실제 실행 가능성은 아직 미지수라는 평가다. 리파이낸싱이 성사되면 만기 연장과 구조조정을 통해 사업 정상화의 시간을 벌 수 있지만, 반대로 공매나 인수 시나리오로 기울 경우 사업권 향방은 물론 투자자 손실 구조도 크게 달라질 수 있다. 핵심 쟁점은 결국 사업권보다 손실 부담이다. 공매가 현실화하면 선순위 대주가 먼저 원리금을 회수하고, 남는 금액으로 중·후순위 대주와 PFV 에쿼티 투자자를 방어해야 한다. 공매 절차가 길어질수록 관련 펀드 수익자들의 회수 불확실성도 함께 커질 수밖에 없다. 이지스 측은 “공매 진행에 따른 결과를 확인해야 정확한 여파를 판단할 수 있다”면서도 “여러 차례 유찰 뒤 낙찰될 경우 PFV 에쿼티 투자자의 손실이 발생할 가능성이 높다”고 설명했다. 이어 “공매로 자산이 처분될 경우 이오타 서울2 추진은 어렵게 된다”고 덧붙였다. 한투리얼에셋을 둘러싼 유사 논란이 다시 거론되는 것도 이런 배경에서다. 박찬대 더불어민주당 의원실과 업계에 따르면 앞서 한투리얼에셋은 경기 화성 반송동 동탄 센트럴파크 주상복합 개발사업에서 시행사와 금융자문·주선 용역 계약을 맺은 상태에서 공매를 신청한 정황이 밝혀져 문제가 됐다. 국회와 업계가 이번 이오타 서울2 사안을 예의주시하는 것도 과거 유사 사업장에서 정상화 협상과 공매 절차가 뒤엉킨 논란이 제기된 바 있기 때문이다. 다만 이 사안 역시 아직 법적 판단이 끝난 것은 아니다. 결국 이번 주 대주단 협의 결과가 이오타 서울2의 사업 정상화와 공매 현실화의 갈림길이 될 것으로 보인다. 공매가 개시되더라도 실제 낙찰까지는 시간이 남아 있지만, 리파이낸싱 성사 여부를 둘러싼 판단은 이번 주 안에 상당 부분 가닥이 잡힐 가능성이 크다는 분석이다. 힐튼호텔 부지는 이미 본PF 전환 뒤 공사가 진행 중이지만, 메트로·서울로타워가 계속 흔들릴 경우 서울역 일대 통합 개발 구상 자체가 반쪽짜리로 남을 수 있다는 우려가 나온다. 업계 관계자는 “이오타 서울2가 흔들리면 메트로·서울로타워만의 문제가 아니라 힐튼호텔 부지를 포함한 전체 통합 개발 구상에도 부담이 커질 수밖에 없다”고 말했다. 민경진 기자 [email protected] Copyright © 한국경제. 무단전재 및 재배포 금지.