■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00) ■ 진행 : 조태현 기자 ■ 방송일 : 2026년 05월 13일 수요일 ■ 대담 : 김인만 김인만부동산경제연구소장, 채상욱 커넥티드그라운드 대표 <채상욱 커넥티드그라운드 대표> - 李정부, 강남 내리고 강북 오르는 걸 태평성대라고 착각한듯 위험하고 잘못된 시장 인식 - 1월 이대통령 'X' 이후, 매물증가..'매물'이 李정부 성과로 둔갑 - 4월말부터 매물 감소하자, 매물 늘리는 정책 내놓는 '악수'..李정부 부동산정책 엄청난 '악순환'에 빠져 - "李정부, '유령 목표'로 부동산 정책 내나?" - 중요한 건 '매물' 아닌' 공급', 매물에 집중하면 시장과 동떨어진 정책들 낼 가능성 높아 <김인만 부동산경제연구소장> - 한강 벨트 외 지역들, 전세난에 떠밀려 매수집중 - 李정부 대책, '매물 증가'만 올인, 거래는 쉽지 않은 상황 - 서울 매물 3월 8만대에서 5만대로 '쭉쭉쭉'..'매물 감소' 속도 가파르다, 다시 1월로 회귀할 것 - 매매 호가 1월 수준으로 회복..거래는 없는 '일장춘몽'으로 끝난 듯 * 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다. ◇ 조태현 : 이재명 대통령이 여러 차례 예고했던 다주택자 양도세 중과가 다시 부활했습니다. 이 중과 부활을 앞두고 강남 등을 중심으로 초급매 물건이 나오기도 했었는데요. 효과가 있었는지, 아니면 후폭풍이 더 걱정되는지 여러 가지 논의들이 오가고 있습니다. '서울 부동산 정책을 둘러싼 민심의 변화도 읽힌다'라는 보도도 있었는데요. 오늘은 전문가 두 분과 함께 부동산 시장에 대해서 깊이 알아보는 시간 마련했습니다. 김인만 부동산 연구소장, 그리고 최상욱 커넥티드 그라운드 대표 두 분과 함께 하겠습니다. 두 분 어서 오십시오. ■ 김인만, ▣ 채상욱 : 안녕하세요. ◇ 조태현 : 경제 프로 진행자이기도 하시니까, 어제 나왔던 이야기 하나 좀 해보도록 할게요. 최부심이 아니라 최 국장 쪽인데요. 김용범 정책실장의 AI 국민 배당금, 이게 어제 굉장히 큰 논란이 됐어요. 어떻게 들으셨습니까? ▣ 채상욱 : 저는 페이스북 원글을 보고 그의 기본적인 생각은 삼성전자, 하이닉스 법인세가 올해, 그리고 내년, 내후년 한 3년간 너무 높기 때문에, 지금 정부의 세입이 단기간에 급격히 올라가는 부분이 존재하고. 그거를 지출할 항목이 없다 보니까 세출 항목을 결정한다는 식으로 이해는 했는데, '국민배당금' 이라는 단어 자체가 초과 세수를 분배하는 것이 아니고, 마치 아직 걷지도 않은 기업에게서 AI로 초과 수익이 생기고 있기 때문에, 그거를 거둘 것처럼 느껴지는 용어로 인식이 되어 가지고 '횡재세'처럼 인식이 됐기 때문에, 상당한 오해가 있었는데 그게 또 번역되는 과정에서 블룸버그에서도 그렇게 기사가 나가고, 와전이 된 게 크다고 생각을 하고요. 근데 사실 우리나라 증시는 원래 6월 기준으로 MSCI 선진국 관찰국의 편입을 노리고 있는 상황입니다. 그게 2008년에 MSCI 선진지수 관찰국이었는데, 14년에 우리가 떨어졌었거든요? 그래서 지금 편입도 안 됐는데, 올해 6월쯤 편입하고 내년에 좀 들어간다면 MSG 선진 지수와 패시브 자금이 들어올 걸로 생각을 하고 있는데. 그래서 외국인 시각에서 봤을 때 국내 증시가 갖춰야 될 여러 가지 그 시스템들을 올해부터 계속해서 갖춰 나가 있는 그런 국면 속에서, 이런 오해의 소지가 있을 법한 단어가 나왔기 때문에 그게 굉장히 증폭돼서 해석이 된 게 아닌가 이런 생각을 하고 있고요. 그런 부분에서 결과적으로는 해프닝이지만, 어쨌든 시장에 정확하게 충격을 준 것도 사실이기 때문에 어떤 방식으로든지 간에 수습을 해야 되겠죠. ◇ 조태현 : 알겠습니다. 말이라는 게 어 다르고 아 달라서. 이렇게 표현의 방법도 중요하니까요. 조금 더 신중하게 말이 나왔으면 좋겠습니다. 일단은 해프닝으로 끝나는 분위기입니다. 이제 본격적으로 부동산 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 5월 10일부로 다주택자의 양도세 중과가 시작이 됐어요. 지금 이게 되고 나서 '매물이 잠길 것이다' 라는 우려가 컸는데요. 실제 분위기는 어떻습니까? ■ 김인만 : 실제 매물을 보더라도 매물이 줄어들고 있는 건 사실입니다. 문재인 정부 때는 매물 통계가 잘 안 나왔었는데, 최근에는 통계가 있잖아요? 그래서 통계 그래프를 보게 되면, 1월이죠? 1월이 한 5만 5천건, 5만 6천 건 정도 서울 아파트 매물이 나오다가, 제가 보니까 3월 한 21일 정도가 8만 80건으로 아마 가장 높게 나왔던 것 같고요. 그 후로 이제 계속 줄어들었는데, 최근에 보게 되면 속도가 좀 빠릅니다. 한 3천 건 정도? 며칠 만에 3천 건 정도가 줄어들어서.. ◇ 조태현 : 이게 아실 쪽에서 나온 자료죠? ■ 김인만 : 그렇죠. 아실 쪽에서 나왔는데, 지금 보니까 아마 오늘은 6만 2천 건 아래로도 내려올 가능성이 저는 있을 것 같습니다. 그래서 쭉쭉쭉 내려오는데, 이게 뭐 계속 내려오지는 않을 것 같고요. 저는 1월 수준으로는 다시 돌아가지 않을까 싶습니다. 그러면 한 5만 대 중반 정도까지는 내려올 것 같고요. 호가도 지역마다 다릅니다. 아직까지 호가가 내려온 단지들도 있습니다만, 지난주에 제가 현장을 가보니까 거의 1월 가격으로 호가는 복귀. 근데 이제 매수자들은 아직도 대출도 안 나오고, 2월 3월 급매물을 봤기 때문에 사겠다라는 연락은 잘 안 옵니다. 한강 벨트 고가 아파트 시장은 매수 문의는 뚝 떨어졌고요. 집주인들은 매물 회수하고, 호가를 1월 가격으로 올리고 있기 때문에 저는 한마디로 정리하면 일장춘몽이지 않았을까. 그냥 쓱 지나가 버린 것 같아서 이제부터 시즌 2, 본격적으로 중요한 기로인 것 같고요. 한강 벨트 아닌 지역들 있잖아요? 15억 원 아래 아파트 시장은 큰 차이가 없는 것 같습니다. 한결같이 전세난이기 때문에, 전세난에 떠밀린 분들이 집을 사고 있어서, 최근에 많이 제가 연락을 받았던 게 거의 동일합니다. '올 초에 8억에 받던 아파트가 지금 10억이다' 이런 얘기를 많이 하고 있기 때문에 이 부분에 대해서도, 전세 시장 안정에 대해서도 집중을 좀 할 필요는 있을 것 같습니다. ◇ 조태현 : '매물이 잠기고 올 초 분위기로 돌아갔다' 대표님께서는 지금 상황, 어떻게 평가하세요? ▣ 채상욱 : 매물에 집중하는 것 자체가 엄청난 실수라고 생각을 하죠. 매물에 집중을 하게 된 계기는 대통령이 1월 말에 X 플랫폼에 포스팅을 하시면서 부동산 시장이 2월부터 상승세가 둔화가 되게 되는데요. 그 과정에서 매물량이 크게 증가를 하거든요. 그래서 부동산 시장을 파악하는 간접 지표로서 매물이 그때 도드라지기 시작을 하고, 매물이 이재명 정부의 성과가 돼버린 겁니다. 그런데 4월부터 매물이 다시 감소하기 시작하니까, 4월 말부터. 어저께 나온 대책도 그런 건데요. 다시 매물량, 그러니까 성과였던 매물량에 다시 매물량을 늘려야 되는 상황이 돼버린 거예요. 그러니까 원래 부동산 시장의 안정이라는 거는 매매, 전세, 월세 가격 안정을 의미하고, 정상적인 착공과 수요 관리를 하는 건데, 매물을 늘려야 되는 정책들을 또 내게 되는 악순환에 빠져버린 것이라고 저는 생각을 하고요. 이거는 엄청난 악순환이라고 생각을 하고 있습니다. 그래서 지금 나온 게 이런 겁니다. 2월에 있었던 양도세 중과 유예 조치 종료와 관련해서, 5월 9일 종료하는 거와 관련해서 그때는 '다주택자들 것만 매도할 수 있겠다' 라고 했었는데 매물이 폭증했습니다. 근데 4월 말부터 감소하다 보니까, 그때부터 청와대 출입 기자들을 냈었던 뉴스들을 보면은 1주택자 물량도 출회할 수 있도록, 그러니까 매물이 나올 수 있도록 검토한다는 얘기거든요? 원래 그 얘기는 2월부터 있었습니다. 다주택자만 팔 수 있게 했을 때, '왜 1주택자 갭매수한 물건도 무주택자한테 팔 수 있게 안 해주냐' 라고 했을 때 그때 그거를 방어할 만한 논리가 마뜩하지 않았거든요? 다주택자 주택 매도하는 거에 대해서는 하지만, 1주택 갭투자까지 열어줘야 되냐? 라고 스스로 디펜스를 했었는데, 매물이 감소하니까 이젠 그걸 열어주겠다는 거예요. 그래서 3개월 만에 이게 다 바뀐 건데, 그래서 저는 괴짜 목표를 가지고 부동산 정책이 나왔다는 것이 현 상황을 설명하는 거라고 생각을 하고요. ◇ 조태현 : 근데 매물이 늘어나는 것도 부동산 안정에 도움이 되지 않습니까? ▣ 채상욱 : 만약에 이런 질문도 가능한데요. 매물이 보세요, 막 몇십 퍼센트씩 왔다 갔다 할 수도 있지만은 매물이 굉장히 안정화가 된다면은 크게 중요한 게 아닐 수도 있어요. 원래 모든 변수라는 거는 증분이 중요한 거지, 증감률이 둔화되면 시장에 영향을 크게 미치지 않거든요. 그래서 지금 1월 말, 2월처럼 증감률이 크게 변화가 있었던 시기가 아니라 매물이 감소하고 있었던 그런 국면에서 오히려 5월 9일 하고 나서 4% 이상 매물이 감소를 했는데, 그다음에 크게 변하지 않게 된다면 매물을 가지고 시장을 설명하기가 어렵게 됩니다. 그 인과 요인이 명확히 잡히지 않기 때문에. 그런데 지금 전세, 월세 올라가는 그런 속도라든가 등등을 보면 매물이 아니고 결국은 공급 착공 이런 이슈들이 있는 거다 보니까, 그래서 지금 매물에 계속 집중하는 한 시장과 동떨어진 정책들을 낼 가능성이 높고, 대통령 그러니까 청와대랑 정부가 소위 유령 목표를 잡으려고 노력을 하는 게 아닌가 이렇게 생각하고 있습니다. ◇ 조태현 : 알겠습니다. "매물이 지표가 됐다" 이게 실수라고 언급을 해 주셨는데, 그러면서 어제 나왔던 '세 낀 주택에 대한 실거주 의무 유예' 여기에 대해서 '갭투자'라고 표현을 해 주셨어요. 정부에서는 아니라고 그러는데, 그런 불경한.. ▣ 채상욱 : 저는 갭투자가 아니고 어저께 나온 대책도, 갭으로 매수했었던 비거주 1주택자들의 갭매수 물량을 무주택자에게 매도하겠다는 건데요. 그거가 나온 배경도 주택시장 안정이 아니고, 매물량을 늘리려는 목적에서 정책을 낸 거기 때문에 목표 자체가 완전히 틀렸다는 겁니다. ◇ 조태현 : 알겠습니다. 그러면 일단은 "목표 자체가 틀렸다" 말씀을 해 주셨는데, 이 목표 자체는 달성할 수 있는 정책입니까? 매물량을 늘릴 수 있는 정책이에요? ■ 김인만 : 최 대표님께서 중요한 말씀을 해 주셨는데요. 저도 공감하는 부분이, 매물이 목표가 됐다는 게 좀 아쉬운 부분인데, 그러면 매물의 이유가 중요하겠죠. 왜 매물을 내놓지? 라고 했을 때 매물이 목표가 되면 어떤 일이 발생을 하냐면, 원래 시장에서 주택시장 안정과 관련이 되는 매물은 집주인들이 '파는 게 좋을 것 같아. 앞으로 집값이 떨어질 수도 있을 것 같아' 라는 나름대로의 추세 하락에 따라서 스스로 이렇게 매물을 내놓으면 괜찮은데, 이번 양도세 중과세도 한시적이잖아요? 합리적인 선택. '나 2월, 3월에 급매물 파는 게 5월 9일 이후에 파는 것보다 유리하기 때문에 팝니다' 이거는 필연적으로, 바겐세일처럼 딱 정해져 있어요. 기간이. ◇ 조태현 : 그래서 3월에 바겐세일라고 했었죠. ■ 김인만 : 끝났죠. 일장춘몽으로 끝나고, 다음이 중요한데 다음이 최 대표님 말씀하신 것처럼 또 매물량이 목표가 돼 버리게 되면 이게 어떤 문제가 생기냐면, 이번 정책도 보세요. 저는 매물 시장에서 보게 되면 매물량이 늘어나고, 그 매물을 어떻게 됐든지 간에 무주택자들이 사주고, 팔 사람들은 팔고, 정상적으로 거래가 되면 시장 경제에도 어느 정도 도움이 되는데, 이번 정책을 보게 되면 제가 왜 공감을 하냐면 진짜 매물만 목적인가? 거래는 쉽지 않을 것 같은데라는 생각은 들어요. 왜 그러냐면, 집주인 입장에서 보게 되면 다주택자들도 팔 수는 있습니다. 12월 말까지 전세 끼고. 양도세 중과세가 있기 때문에 우리가 관심 있는 한강 벨트 고가 아파트 시장은 어차피 다주택자들은 못 팝니다. 못 파는데, 다주택자도 할 수 있다라고 포함을 시켰고. 또 1주택자들 같은 경우는 양극화에다가 전세난이 심해지는데, '나 집 하나 가지고 있는데 전세 끼고. 이거 팔고 나보고 무주택이 되라고? 그러면 나는 무슨 인센티브가 있지?' 라고 했을 때 '나중에 너 장기보유 특별공제 혜택 줄일 거야' 얼마 줄일지도 아직 모르는 상황에서 이걸 결단하기는 쉽지 않겠다. 집주인의 입장에서 어디서 매물이 나오냐면, 저는 외곽 지역들 있잖아요? 세 채를 가지고 있는데 예를 들어서 강남의 한 채, 강북의 한 채, 인천에 한 채 가지고 있으면 이 기회에 인천에 전세 준 집을 팔까? 오히려 안정이 돼야 되는 필요 없는 지역의 매물이 더 추가로 나올 가능성은 저는 충분히 있다고 보고요. 매수자 관점에서 보게 되면 이제 집을 사야 되는데, 무주택자들만 살 수 있습니다. 1주택자들은 못 삽니다. 대부분 갈아타기 수요가 많거든요. 대출이 안 나오기 때문에 내 집을 팔고, 돈을 보태서 조금 방이 넓고 좀 더 좋은 옆 동네로 가고 싶어 하는 마음이 있는데, 막혔습니다. 5월 12일 발표일 기준으로 무주택이어야 돼요. 그러면 그 무주택자가 전세 끼고 삽니다. 근데 이게 갭투자가 아닌 이유가, 예를 들어서 내가 10억 아파트를 전세가 5억이면 5억 주고 샀어요. 올해 12월에 세입자가 만기입니다. 그러면 나는 12월 되면 세입자한테 전세금 5억 원을 돌려줘야 되는데, 은행 가서 "대출 좀 해주세요" 그러면 생활 안정자금 대출이 1억 나옵니다. 그럼 그 대출은.. 반환 대출이 안 나오는데, 그러면 무주택자들도요 현금 부자 아니면 사실상 살 수가 없는 대책이기 때문에.. ◇ 조태현 : 뭐 그렇죠. ■ 김인만 : 저는 이게 나오면서 생활안정자금 대출, 반환 대출은 적어도 전세금만큼은 한시적으로 허용을 해 줬으면.. 돈 없는 무주택자들이 살 수 있는데. 결과적으로 제가 따져보니까 아무리 봐도 사기도 쉽지 않고, 팔기도 쉽지 않은데 거래량은 일부 늘어날 수 있겠구나 라는 생각을 했는데, 대표님께서 그런 말씀을 해주셔가지고 제가 공감의 표시를 보냈습니다. ◇ 조태현 : '매물 자체가 목표가 됐다' 이거는 치명적인 문제일 수도 있을 것 같아요. 이재명 대통령께서는 "이게 갭투자 허용이라는 거는 억까다"라고 말씀을 하셨는데, 포인트가 그 부분이 아닌 것 같습니다. 비거주 1주택자의 매물이 나오긴 하겠지만, '호가가 신고가 수준이다' 라는 이야기가 많이 들려요. 특히 외곽 지역 이런 데는 굉장히 빠르게 높아지는 것 같은데, 지금 집주인도 매물이 부족하니까 '집값이 더 오를 거다' 이렇게 심리가 그 방향을 가리키고 있는 거 아닙니까? ▣ 채상욱 : 지금 일단은 말씀드릴 게 굉장히 많은데, 시간 때문에 짧게 말씀드려야 되다 보니까. 저는 지금 대통령실과 정부가 가지고 있는 부동산 시장에 대한 전반적인 인식이 올해 5월까지 어땠냐면은, 2월 이후부터 어쨌든 가장 비싸다고 하는 서울에 있는 5분위 지역들요. 평균 30억 대 넘는 그런 강남, 서초, 송파 아파트 가격이 하락세로 전환을 하고, 나머지 3분위 이하인 평균 가액 이하의 아파트들은 소위 말하는 이분들이 바라봤을 때는 서민들이었기 때문에, 서민들이 보유하고 있는 주택 가격이 완만하게 오르는 것이 뭐가 문제냐. 말 그대로 강남은 꺾이고 비강남은 올라가는 것을 태평성대라고 생각을 했던 것 같습니다. YTN 김양원 ([email protected]) [저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지] Copyright © YTN. 무단전재 및 재배포 금지.