■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00) ■ 진행 : 조태현 기자 ■ 방송일 : 2026년 06월 09일 화요일 ■ 출연 : 김학렬 소장 (스마트튜브 부동산조사연구소 / 유튜버 빠숑) - '부동산정책 잘했다, 50%?' 李대통령 지지율 70% 인데? 지지층도 이탈한 것..부정평가와 똑같아 - '구두개입 안했으면 집값 폭등?' 대통령, 보고 싶은 것만 보나? "서울은 25개구 다 올라" - 李, 전세 없애고 싶은 건가.."전세자금 대출 묶거나,전세 낀 매물 거래 못해..자연스럽지 않게 임의적 전세소멸이 문제" - 전세는 임차인에게 유리한 제도, 전월세는 매매로 가기위한 징검다리 역할 - 李, 싸고 좋은 임차매물? "작년 노원구 아파트 월세 평균 100만원에서 올 1월 200, 지난달 300만원으로..싸고 좋은 월세 다 어디로 갔나?" - "과거의 투기꾼으로서..." 지금 주매수층은 30대, 99.9%가 실수요자들이자, 다주택자 매물을 사는 사람들, 이 사람들을 누명 씌우나 - 지금 부동산시장은 공급부족의 문제 - 吳 공급 가속페달 VS 李정부 '브레이크'...한동안 서울 공급 더 어려울 것 - 李 '韓 보유세, 선진국보다 낮다'? 취득세-보유세-양도세 중 보유세만 얘기하면 안돼, 美 등은 취득세 양도세가 굉장히 낮아 - '압력밥솥' 폭발봤나? 김이 빠져나가야하는데, 수요해소 없이 누르기만? 언젠간 폭발한다...2021년이 그 증거 - 장특공제 축소, 세제개편 포함될 듯 - 노도강 금관구도 15억 전후로 상승, 장특공제 해당..혜택 축소될 경우 "무조건 안 팔 것..매물 묶여" - 전세대출이 집값 상승 원인? "서울의 경우 전세대출 4-5억, 정부가 집값 잡고 싶어하는 곳은 전세가 20-30억..전세대출과는 아무 상관 없어" - 실수요자 하반기 내집마련 계획은? "참으로 난감하지만, 눈높이 낮추더라도 매수하십시오" * 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다. ◆ 조태현 : 어제 이재명 대통령의 취임 1주년 기자회견, 이 내용 많은 분들이 생방송으로 보셨을 것 같은데요. 보유세 인상 같은 세제 개편은 급물살을 타게 될 것으로 보입니다. 저희도 방송에서 다뤘는데요. 당시에 방송에서 다룰 때 한 분은 '더 세게 갈 것이다', 반대쪽에 한 분은 '그래도 물러서지 않겠냐' 그랬는데 더 세게 가는 방향으로 기조가 정해진 것 같습니다. 이재명 대통령은 부동산 정책에 대해서 "잘했다"라고 나름대로 평가도 했다고 하는데요. 어떻게 하반기 시장을 전망해 볼 수 있을까요? 오늘은 스마트튜브 부동산조사연구소 빠숑 김학렬 소장과 함께하도록 하겠습니다. 소장님, 어서 오십시오. ◇ 김학렬 : 네, 안녕하십니까? ◆ 조태현 : 어제 보셨습니까, 어떤 부분이 인상 깊으셨나요? ◇ 김학렬 : 처음에는 "겸허하게 시장의 경고를 받아들이겠다"라고 말씀하셔서 '달라지나 보다' 살짝 기대를 했는데 '역시 슬픈 예감은 한 번도 틀린 적이 없다'는 걸 증명해 주셨고요. '나는 마이웨이를 가겠다, 시장 보지 않고 원래 기획했던 대로 7월 말 세제 개편하겠다, 강화하겠다' 그런 취지로 말씀하셨던 것 같아요. 그래서 공급 문제, 세금 문제, 여러 가지 부동산 이슈들을 하나에 모아서 한 번에 해결하겠다고 말씀하셨는데 일단 결론부터 말씀드리면 그거는 한 번에 해결할 수 없습니다. 한 번에 해결할 수 없다는 것을 그냥 자신 있게 말씀하셨던 것들이 기억에 남고요. 또 하나는 '부동산 정책 잘했다', 근데 잘했다는 내용이 '더 많이 올라갈 수 있었는데 조금 덜 올라갔다, 그래서 선거도 그 결과대로 나온 것 같다'는 부분들이 참 인상 깊었습니다. ◆ 조태현 : 예전에 갑자기 그 생각이 나네요. 참여정부 끝나고 당시에 김병준 실장께서 나오면서 그 말씀하셨는데 "성공한 메시아는 없다"라는 이야기를 했는데 조금 전에 말씀해 주신 것처럼 부동산 정책은 50%는 잘한다고 평가를 받았다, 이거는 실제로 여론조사 결과에서 긍정 평가가 조금 더 높게 나오기는 했잖아요. 이거 한번 분석해 주실래요? 통계 전문가시잖아요. ◇ 김학렬 : 네, 일단 30%는요, 고정 멤버입니다. 시장과 아무 상관없이 올라가도 찬성, 내려가도 찬성하는 분들이 있습니다. 그래서 30% 빼고 나머지 20%가 어디로 왔다 갔다 하는지를 보면 돼요. ◆ 조태현 : 중간에 40%... ◇ 김학렬 : 그렇죠. 왔다 갔다 하는데 기본적으로 대통령 지지율이 70%가 넘거든요. 근데 50%가 나왔잖아요. 20%가 이탈한 거예요. 그럼 부정 평가랑 똑같다고 보시면 됩니다. ◆ 조태현 : 당시에 나왔을 때 한 60에서 70 정도 나왔으니까 그만큼은 이탈한 거다? 알겠습니다. 이 부분에 대해서 한번 살펴봤고요. '구두 개입으로 안 눌렀으면 폭등했을 것'이라고 말씀을 하셨는데 올해 들어서 서울의 아파트 가격이 3.94% 상승을 했거든요. 이거 폭등인데요? ◇ 김학렬 : 매주 0.1%만 올라가도 많이 올랐다고 할 수 있는데, 보고 싶으신 것만 보고 싶은 것 같아요. 더 말씀을 드리면 전국 평균으로 보면 안정이에요. 아마 그 수치를 말씀하신 것 같고 서울에서도 아직 올라가지 않은 지역들은 덜 올랐고요. 많이 올라간 지역들은 많이 올라갔거든요. 근데 평균으로 보면 안정된 것처럼 보이니까 안정됐다고 평가하신 것 같고요. ◆ 조태현 : 3.94면 전혀 안정이 아닌데... ◇ 김학렬 : 근데 그 자체도 지방까지 포함한 수치로 아마 느끼셨던 것 같긴 합니다. 근데 우리는 또 상승한 수치만 보는 것들이니까. 문제가 있는 지역은 서울이에요. 서울은 다 올랐어요. 한국부동산원을 봐도 그렇고 KB를 봐도 25개 구 전체 지역이 다 올랐고, 제가 작년에도 말씀을 드렸지만 매매가 올라가는 게 중요한 게 아니라 전세가가 더 많이 올랐고요. 통계에는 없지만 전세보다 월세가 훨씬 더 많이 오르고 있거든요. 그래서 어제 나왔던 발언 중에서 정말 제가 서운했던 것 중에 하나가 임차 얘기를 아무도 안 했어요. 질문도 안 하고 답변도 안 했거든요. 전세 시세가 매매보다 훨씬 많이 오르고 있고, 특히 월세는 통계에도 없는데 훨씬 더 심한 고통을 주고 있거든요. 그 부분들에 대해서 앞으로는 통계도 필요하고 대통령님께서 조금 관심을 가졌으면 좋겠다고 제안드리고 싶습니다. ◆ 조태현 : 일단 전세에 대한 말씀을 하셨어요. 전세에 대해서도 한번 이야기를 해봐야 되겠는데, "전세는 사금융이다, 소멸은 정상화다"라는 말씀을 하셨거든요. 이거 맞아요, 사금융이고 소멸은 정상화고 우리나라에만 있는 이상한 제도인 건 맞아요. 맞는데, 지금이 소멸하는 과정에서 자연스럽게 연착륙으로 가는 게 아니라 물건이 없다 보니까 경착륙 흐름으로 가고 있잖아요. 이거 어떻게 이해해 봐야 됩니까? ◇ 김학렬 : 전세만 갖고도 정말 하루 종일 논의하고 싶은데요. 개인적으로 전세를 찬성하냐 반대하냐 그 문제는 아니고요. 어제 그 얘기를 하셨던 것들은 전세를 없애고 싶다는 의지로 봤고요. 그런데 이것이 말씀하신 대로 사회에서 자연스럽게 없어지는 것이 아니라 임의로 없애고 있거든요. 전세자금 대출을 안 해준다든지 아니면 전세 낀 매물들을 거래할 수 없게 한다든지 그런 부분들이 있는데 결국 드리고 싶은 말씀은 뭐냐 하면 시장에서 전세든 월세든 매매를 선택하는 것은 대통령이나 정부에서 하는 것이 아니라 민간에서 하는 것들이거든요. 이건 공법의 영역이 아니라 민법의 영역입니다. 자연스럽게 생긴 제도들을 민법으로 그냥 편만 들어주는 것들이거든요. 그럼 결국은 '전세라는 제도가 누구한테 더 유리한 제도냐'라고 질문하시면 임차인한테 훨씬 더 유리한 겁니다. ◆ 조태현 : 그럼요, 압도적으로 유리하죠. ◇ 김학렬 : 어제 2030 분들이 질문하시는 것들도 같이 들었었지만, 전월세는 어떻게 보면 매매 단계로 가기 위한 하나의 징검다리 역할을 하는데 그것들이 없어지는 것들이 서운하다고 인터뷰에도 나오더라고요. 2030한테 전세가 좋은지 월세가 좋은지 매매가 좋은지 갈 수 있는 곳은 어디인지라는 질문도 하지 않은 상태에서 없애겠다고 하는 것들이니까, 마치 그냥 '나는 모든 걸 다 하고 알고 있는 전지전능한 신이고 20대, 30대 특히 20대들은 너희들은 아무것도 모르잖아, 시키는 대로 해' 이렇게 강요하는 느낌이 들어서 그 부분들이 굉장히 아쉽고 서운하고 그랬습니다. ◆ 조태현 : 어려운 사람들, 실제로 어려움을 겪고 있는 사람들은 이 내용을 어떻게 들었을까라는 생각이 들었는데요. 전세가 사라지게 되면 서민들의 주거 사다리 이것도 끊길 가능성도 있는 거 아닙니까? 또 실제로 '전세의 월세화'는 시장에서 한참 벌어지고 있는 상황이잖아요. ◇ 김학렬 : 그렇죠. 대통령님께서 말씀하신 멘트 중에 이런 멘트가 있었는데, "싸고 좋은 임차 매물들을 많이 주겠다"라는 말씀을 하셨었지만 일단 싸고 좋은 임차 매물은 없고요. 지금은 선택을 하는 문제들인데 작년 이맘때쯤에 노원구의 평균 월세가 한 100만 원 됐어요, 아파트가. 올 1월 달에 200만 원이 됐고요, 지난달에 300만 원이 됐습니다. 싸고 좋은 임차 물건의 결과물인지, 전세가 없어짐으로써 생기는 문제들이거든요. 그리고 노원구, 도봉구, 강북구가 서울에서 제일 저렴한 지역인데 이 지역이 200~300만 원이 되면요, 다세대 빌라의 전월세도 많이 올라갔다는 얘기거든요. 다세대 빌라는 원래 100만 원도 안 되는 월세 시장이었었지만 아마 100만 원에서 200만 원까지 올라가는 시장으로 바뀌고 있지 않을까라고 충분히 예측을 할 수 있는 것이죠. ◆ 조태현 : 알겠습니다. 전월세 시장이 같이 타격을 받고 있는데요. 어찌 됐든 간에 어제 이재명 대통령이 말씀하시는 걸 보면 '이런 것들을 다 해결하기 위해서 투기적 수요를 잡아야 된다'라고 계속 강조를 하시더라고요. 그래서 궁금한 게 하나 생겼어요. 부동산 시장이 불안한 게 투기적인 수요 때문입니까, 실수요 때문입니까? ◇ 김학렬 : 이거는 결론이 딱 나와져 있고요. 일단 시장에 투기꾼들이 없습니다. 들어올 수가 없고요. 저도 과거에 투기꾼이었던 사람으로서 말씀을 드리면 팔고 있지 사고 있지 않습니다. 제 주변분들 다 그렇고요. 결론부터 말씀을 드리면 매수를 주로 하는 층들은 30대들이거든요. 30대들은 투기 수요가 아니고 거의 99.9%가 실수요라고 보시면 될 것 같습니다. 어찌 보면 다주택자들이 내놓는 물건들 혹은 시장에 나오는 물건들을 그냥 무주택자의 입장에서 사는 사람들이 대부분이거든요. 그들을 투기꾼이라고 오히려 누명을 씌우는 거나 다름없는 것들이잖아요. 지금은 대부분의 거래가 다 실수요 거래라고 보는 것만 아셔도 지금은 투기 거래가 없는 것이고, 굳이 투기꾼이라는 얘기가 나온 이유는 뭔가 누명을 씌우고 싶은 대상이 있는 것이죠. 지금은 공급이 없는 것이 문제인데 공급이 없는 것이 마치 투기꾼들이 투기를 해서 없어진 것처럼 누명을 씌우는 것이죠. 존재하지 않는 투기꾼들은 되게 억울할 것 같습니다. ◆ 조태현 : 공급에 대한 말씀을 해 주셨는데요. 결정적인 문제가 말씀하신 것처럼 공급이 안 되고 있다 이 문제잖아요. 그래서 신축이든 택지 개발이든 재건축이든 재개발이든 속도를 내서 공급을 확대하겠다고 밝히셨습니다. 그런데 어제 지금까지 이재명 정부에서 나왔던 공급 대책들을 보면요. 지자체들이랑 협조도 제대로 안 돼 있고 기존에 나왔던 대책들의 재탕이고 공급 대책 제대로 안 되고 있다고 봐야 되는데 뭔가 새로운 획기적인 뭔가가 달라질 가능성은 있다고 보십니까? ◇ 김학렬 : 공급을 실질적으로 인허가를 내고 주도하는 층들은 지자체장들입니다. 일단 제일 부족한 쪽이 서울이니까 서울만 갖고 예를 들어보면 오세훈 시장이 당선이 됐기 때문에 오세훈 시장은 공급을 하려고 할 텐데 제도적인 뒷받침이 하나도 안 되고 있어요. 서울에서 가장 많이 공급할 수 있는 방법은 정비 사업입니다. 근데 정비 사업에 대한 규제는 그대로 다 남아 있거든요. 어떻게 이해를 하시면 되냐면 자동차 타보시잖아요. 엑셀이랑 브레이크를 동시에 밟아보신 적 있으세요? ◆ 조태현 : 해본 적은 없는데 게임 같은 데서 그렇게 하면 자동차가 망가지더라고요. ◇ 김학렬 : 한번 해 봤어요. 안 갑니다. 딱 그런 상황이거든요. 아마 오세훈 시장은 엑셀 밟고 있는데 정부나 제도적으로 브레이크를 밟고 있는 시점이에요. 그래서 이거 절대 나갈 수가 없는 겁니다. 그래서 둘이 협업을 해야 돼요. 브레이크랑 엑셀을 서로 번갈아가면서 밟아야 되는데 둘 다 같이 누르고 있기 때문에 이것은 나갈 수 없는 것들이고요. 이 말씀은 공급을 할 수 없는 조건이라는 말씀입니다. 정비 사업 이외에 또 공공 부지를 활용하겠다, 예를 들어서 태릉 부지라든지 용산 국제업무지구 같은 경우들도 있는데 이것은 서울시에서 인허가를 해주지 않으면 갈 수 없거든요. 똑같이 다른 발을 밟고 있는 거라서 한동안 서울은 공급이 더 어려울 것 같다고 예측할 수밖에 없을 것 같습니다. ◆ 조태현 : 근데 태릉 같은 데는 인허가는 둘째 치고 계속 얘기 나왔는데 안 되잖아요. 교통 문제라든지 여러 가지 측면에서. 이번엔 다를까요? ◇ 김학렬 : 다르지 않고요. 왜냐하면 이 문제가 처음 나온 문제가 아니라 제가 2002년도부터 연구 생활을 했었지만 2002년도에도 제가 제안했던 보고서에 나오는 지역이 태릉이었어요. 25년이 됐거든요. 그런데 25년 동안 문제들이 나왔을 거잖아요. 그것들에 대한 해결 방법이 전혀 나오지 않고 있는데 해결도 하지 않고 그냥 무조건 공공용지니까 공급할 수 있다는 식으로 나오잖아요. 불가능합니다, 그런 식으로는. ◆ 조태현 : 알겠습니다. 그러다 보니까 또 하나 나온 대안이 어제 이 부분도 관심들이 굉장히 많았을 것 같은데, 보유세 말씀을 드리려고 합니다. 어제 보유세 관련 언급도 눈에 띄었어요. 7월 이후로 시사를 했는데 '우리나라의 보유세가 선진국보다 낮다', 이 내용에는 동의하십니까? ◇ 김학렬 : 동의하지 않습니다. 왜냐하면 높은 부분도 있고 낮은 부분이 있는데 그냥 퉁쳐서 말씀하셨어요. 예를 들어서 다주택자들한테 또 법인한테는 불리하고요. 일반적인 1가구 1주택자들은 한국이 낮은 건 사실인데 다주택자들이나 법인들은 더 높고요. 그리고 또 중요한 것은 자꾸 그걸 빼놓고 말씀하시는데 취득세, 보유세, 양도세를 같은 선상에 놓고 얘기를 해야 되거든요. 보유세만 놓고 하면 안 되고요. 미국 같은 선진국 같은 경우는 취득세나 양도세가 굉장히 낮습니다. ◆ 조태현 : 부동산과 관련된 세금을 다 한꺼번에 얘기를 해야지, 하나만 보면 안 된다? ◇ 김학렬 : 그리고 다주택인지 1주택인지도 따져봐야 될 것 같고 그리고 금액에 따라서 다르기도 하고요. 그래서 이것들을 전체 판에 놓지 않고 개별적으로 제일 낮은 것과 상대방의 제일 높은 곳을 비교하잖아요. 그러면 이건 항상 틀릴 수밖에 없는 것이죠. 그래서 이건 어떻게 보면 정치적으로 이용을 하는 거죠. 제가 굉장히 안 좋아하는 방법입니다. ◆ 조태현 : 일정 부분 보유세가 낮다 동의할 수도 있지만 이렇게만 봐서는 안 된다고 하면 될 것 같은데, 그렇게만 봐서는 안 된다는 부분이 이 부분이 아닐까 싶어요. 우리는 말씀하신 대로 거래세가 상당히 높잖아요, 취득세하고. 그러면 지금까지 해봤는데 양도세를 높이니까 매물이 잠기고 보유세를 높이니까 세입자에게 전가가 되더라. 이런 것들이 우리가 두 차례 경험을 해봤던 거잖아요. 이번엔 다를까요? ◇ 김학렬 : 어떤 느낌이 드냐면 사고 친 유명한 작곡가가 있어요. 사고를 쳐 갖고 음반 생활 할 수 없게 됐는데, 이름을 개명해서 나옵니다. 그러면 그 사람이 바뀐 걸까요? 아니면 달라지셨을까요? ◆ 조태현 : 똑같은 사람이죠. ◇ 김학렬 : 같은 얘기입니다. 결국은 이름만 바뀌고 표지만 바뀌지 내용은 똑같거든요. 똑같은 정책을 만들면서 다른 결과가 나올 거라고 생각하는 것들은 어불성설이라고 생각합니다. ◆ 조태현 : 제가 이걸 왜 여쭤봤냐면 이거를 했을 때보다 지금은 상황이 더 안 좋잖아요. 공급이라는 측면에서 그러면은 더 나빠지는 거 아닙니까? ◇ 김학렬 : 제가 압력밥솥 얘기를 오늘 아침에도 제가 칼럼으로 쓰고 왔는데, 압력밥솥 써본 적 있으세요? ◆ 조태현 : 그럼요. 지금도 쓰고 있습니다. ◇ 김학렬 : 저는 연탄불에다가 압력밥솥 올려놓고... ◆ 조태현 : 그건 안 씁니다. ◇ 김학렬 : 그렇게 사용했었는데 저희 어머니가 그걸 깜빡 까먹으신 거예요. 그걸 폭발하는 걸 봤거든요. 김이 빠져나가야 되는데 계속 더 눌러 놓는 거잖아요. 만약에 뚜껑이 열리는 것들은 뚜껑이 열려요. 근데 뚜껑을 열리지 않게 하려고 임의로 스테인리스 박아놓은 거잖아요. 이건 터지게 되거든요. 중요한 것은 김이 나가도록 해줘야 되는 것들인데 김은 수요입니다. 수요가 해소되도록 만들어줘야 되는 정책이 필요한데 계속 더 누르고 있거든요. 이것은 당장 김이 나오지 않는 것처럼 보이겠지만 언젠가는 터지는데, 더 크게 터지는 거죠. 폭발을 하는 겁니다. 그 결과를 봤던 것이 우리가 2021년도였어요. 4년 동안 이 수요를 가둬놨더니 2021년도에 폭발을 해버렸거든요. 그런데 2021년도에 규제가 없었느냐. 어마어마한 규제가 있었거든요. 그 와중에도 폭발을 했거든요. 같은 결과가 나올 거라고 봅니다. ◆ 조태현 : 장특공제 이야기도 있었어요. 비거주 1주택자의 장기보유특별공제 축소 방침, 이것도 밝혔거든요. 이거는 어느 정도로 예상을 해보면 좋을까요? ◇ 김학렬 : 아마 이번에 선거에 졌다고 하는 것들을 분석해 보면 1주택자 분들 중에서 돌아선 분들이 있을 텐데, 아마 1주택자 분들에 대해서도 보유세 혹은 또 양도세에서 부담이 되는 것들에 대한 반감이라고 해석을 했었거든요. 그것조차도 일단은 무시하겠다는 말씀이신 것 같은데 중요한 것은 일단 먼저 보유세부터 올리고 양도세에 있어서 장기보유특별공제를 올리겠다. 강화하겠다는 것들입니다. 그래서 아마 이번에 일단 7월 개편안에는 포함이 되어 있을 것 같긴 해요, 초안은. 근데 아마 한 달 동안, 두 달 동안 눈치를 보겠죠. 아무래도 거주에 대한 해당하는 부분들은 유지를 할 것 같고 소위 말한 것들에 대해서는 아마 장특공제를 축소시킬 것 같기는 합니다. 분명히 시장에서는 반감이 생길 것 같고요. 그것들이 아마 조금씩 더 커지겠죠. 단순히 모든 아파트에 해당되는 것이 아니라 시세가 많이 올라가는 아파트에도 해당이 되는 것들이잖아요. 근데 문제는 뭐냐면 지금까지 하급지들 같은 경우는 큰 문제가 아니었어요. 근데 어제 통계를 찾아보니까 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로)도 다 15억 전후로 올라왔어요. 그럼 그들도 거의 2배 이상 올라온 것들이거든요. 장특공제를 신경 쓰지 않을 수가 없게 됐습니다. 그래서 아마 그분들도 표가 이탈하는 걸 보면 그때부터는 조금 어떻게 될지 모르겠는데, 아무튼 선거가 끝난 판이기 때문에 일단은 밀어붙일 것 같기는 한데 만약에 이것들이 표심에 영향을 준다는 측면에서 보게 되면 분명히 이탈할 표가 생길 것 같습니다. ◆ 조태현 : 표심은 둘째 치고요. 말씀하신 대로 장특공제, 제가 아는 분도 이런 분이 있어요. 예전에 집이 어려워지셔가지고 강남 저기 구석에 있는 아파트를 굉장히 싼 값에 사셨어요. 그런데 그게 20억이 넘었거든요. 이런 분들은 집을 팔고 싶어도 팔 수가 없는 상황이 돼 버렸어요. 그럼 매물이 묶일 가능성도 있는 거 아닙니까? ◇ 김학렬 : 안 팔죠. 그래서 안 팔기 때문에 실제적으로 6월 달 이후에 서울 매물이 6만 건 이상이었었는데 8만 건에서 6만 건 내려왔던 것들도 난리가 났는데 5만 건대로 떨어졌거든요. 더 묶일 겁니다. 그래서 아마 장특공제가 강화되면 무조건 안 팔죠. 팔 가능성이 더 낮아진다고 봅니다. ◆ 조태현 : 왜 매물은 묶이는 방향... 아무튼 하나 더 대출 보도록 하겠습니다. 전세 대출에 대한 이야기도 있었는데요. 아까 설명해 주신 것도 일부 있었는데, 전세 대출을 많이 해준 것이 집값 상승의 주된 원인이라는 문제의식도 있었거든요. 맞습니까? ◇ 김학렬 : 그게 금액이 작은 시장이면 그렇다고 볼 수 있을 것 같아요. 근데 금액이 작은 시장인 지방은 시세가 하나도 안 올랐거든요. 서울 같은 경우는 전세자금 대출을 많이 받아도 4억 원, 5억 원이거든요. 그런데 서울에 우리가 집값을 잡고 싶어 하는 지역들의 전세는 20억, 30억, 40억 이렇게 하거든요. 전세자금 대출하고는 아무 상관이 없고요. 그냥 수요 대비 공급이 적어서 올라가는 겁니다. ◆ 조태현 : 어찌 됐든 이것도 규제는 강화할 것 같기는 해요. ◇ 김학렬 : 결국은 다주택자들 규제가 1번이고 두 번째가 비거주 1주택인 것이잖아요. 그래서 어떻게든지 간에 비거주 주택들을 시장에 내놓게 하려는, 공급 부족 문제를 그렇게 해결하려고 하는 정부의 강인한 의지를 다시 한 번 확인할 수 있었던 그런 조치라고 보시면 될 것 같고요. 결국은 전세는 줄 거예요. 그래서 월세가 더 증가할 텐데, 월세가 증가함으로써 서민들만 더 피해를 보는 결과를 야기하고 있다고 말씀드리겠습니다. ◆ 조태현 : 소장님께서 자주 해 주시는 말씀이 "그렇기 때문에 서민들이 강제 매매를 하고 있다" 이런 말씀을 해 주시잖아요. 그렇다면 실수요자 입장에서는 하반기 시장을 어떻게 전망을 하고 어떻게 대응을 해야 됩니까? ◇ 김학렬 : 참 난감한 상황이긴 합니다. 많은 젊은 분들이 선택하는 분들이 있으세요. 2030 분들의 능력치를 믿는데요. 그들이 하고 있는 방법을 따라 하시면 좋을 것 같습니다. 30대들은 집을 사고 있거든요. 근데 4050만큼 좋은 입지, 비싼 아파트를 사고 있지 않아요. 한 단계 눈높이를 낮춰서 '내가 살 수 있는 데' 그래서 조금 중하급지라든지 심지어는 경기도, 인천까지도 가서 사고 있고요. 또 전세를 못 가다 보니까 월세 낼 돈으로 대출을 받아서 풀 대출을 받는 것이죠. 그렇게 하는 경우들이 많고요. 이 방송에서 할 얘기는 아니라고 생각하는데 부모님 도움을 받으셨으면 좋겠어요. 받으셔가지고 조금이라도 더 좋은 주택을 사는 것들을 추천드립니다. 다만 다세대 빌라를 금액에 맞춰서 사는 것들은 반대입니다. 그것들은 산다 하더라도 나중에 사야 살 수 있는 사람들이 없거든요. 결국은 매수를 할 때부터 매도를 계획해야 되는데 안 팔릴 것 같은 것들은 안 사시면 좋겠습니다. ◆ 조태현 : 급지를 낮춰서라도 아파트에 사는 게 좋다? ◇ 김학렬 : 그렇죠. 서울 출퇴근이 가능한. 그렇게 제안을 드리고 싶습니다. ◆ 조태현 : 조금 전에 월세가 한 200~300만 원 이런 말씀을 해 주셨잖아요. 한 달에 200만 원 정도가 원리금으로 나간다고 가정을 하면 대출이 한 4억 정도 나왔을 때가 이 정도가 될 것 같은데, 그러면 한 4~5억 정도로 우리가 볼 수 있는 지역은 어디입니까? ◇ 김학렬 : 규제 지역들은 이미 다 비싸기 때문에 규제를 하는 데 더 비쌉니다. 비규제 지역 중에서 서울 출퇴근 가능한 지역들, 고양시 덕양구라든지 부천이라든지 구리라든지 이 지역 내에서 전철망이 확실한 지역들. 특히 GTX-B, GTX-A라든지 이런 지역들, 그다음에 8호선 라인들, 그다음에 7호선 라인들 광역 교통망들이 있거든요. 거기 아파트 정도라고 하면 충분히 한 5억, 6억에 살 수 있거든요. 그럼 대출 4억 받아서 내 종잣돈 1억으로 살 수 있는 지역들이 많기 때문에 그런 지역부터 출발을 하라고 말씀을 드려요. ◆ 조태현 : 알겠습니다. 오늘은 스마트튜브 부동산조사연구소 빠숑 김학렬 소장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다. ◇ 김학렬 : 고맙습니다. 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