동탄·기흥·구리 규제지역 및 토허구역 지정LTV 등 주담대 한도 줄고 전세대출도 제한'갭투자' 불가능해져 투자수요도 대폭 차단"거래량 감소로 갈아타기 수요도 줄 듯""수원, 용인, 안양 인접지로 풍선효과 가능" 24일 경기 화성시 동탄구 일대의 아파트 단지 모습. 뉴스1 올해에만 아파트값이 12% 가까이 오른 화성시 동탄구를 포함해 용인시 기흥구, 구리시 등 경기권 3개 지역이 규제지역 및 토지거래허가구역(토허구역)으로 추가 지정됐다. 대출 한도 급감으로 끓어오르던 거래량이 당분간 잠잠해지고 '갭투자(전세 끼고 매매)'도 불가능해져 실수요자 중심의 시장으로 개편될 것으로 보인다. 국토교통부는 전날 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 동탄구, 기흥구, 구리시를 투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정한다고 30일 밝혔다. 효력은 7월 1일부터 발생한다. 국토부는 "투기적 매수를 차단해 실수요자를 보호하고 주택시장 과열에 대응하기 위한 조치"라고 설명했다. 3개 지역 중 동탄구와 기흥구는 최근 반도체 호황 영향을 받아 부동산 시장이 뜨겁게 달궈진 곳들이다. 삼성전자·SK하이닉스의 '셔세권(셔틀버스+역사권)'으로 불릴 정도로 접근성이 좋은 데다, 수 억 원대로 예상되는 두 회사의 임직원 성과급이 이들 지역 부동산으로 흐를 수 있다는 기대감이 반영됐다. 한국부동산원에 따르면 올해 2월 일반구로 분리된 동탄구의 아파트 매매가격은 이후 4개월 여간(6월 넷째 주까지)에만 11.38%나 급등다. 지난해 동일 기간 아파트값이 마이너스(-)0.29% 수준이었던 기흥구도 올해는 누적 6.21%나 상승했다. 구리시 역시 올해 아파트 매매가격이 누적 7.87% 올랐다. 지난해 10·15 부동산 대책으로 인근 지역이 대부분 규제지역이 된 반면, 서울과 가까운 구리시는 제외돼 전년 분위기(동일주차 누적 -0.09%)와 큰 차이를 보이고 있다. 그래픽=신지후 기자·챗GPT 규제지역으로 묶이면 주택담보대출(주담대) 및 세금제도, 청약 등 각종 제도에서 제약이 발생한다. 담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지고, 주담대 최대 한도도 6억 원으로 제한된다. 아파트 가격 별로 대출 한도도 차등 적용되는데, 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원까지만 대출이 가능하다. 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하고 전세대출 보증비율은 80%로 강화된다. 이들 3개 지역은 7월 5일부터 토허구역 효력도 발생한다. 최근 경기도는 시·도 도시계획위원회를 열어 3곳을 7월 5일부터 내년 12월 31일까지 토허구역으로 지정하기로 결정했다. 주택 매수자는 관계기관의 거래허가를 받아야 하고 4개월 내 실입주 의무가 부과된다. 2년간 실거주해야 해 갭투자도 차단된다. 다만 정부가 올해 말까지 세입자가 있는 주택을 무주택자가 매수하는 경우 실거주 의무를 유예(임대차 계약 기간까지)해 둔 상태라 무주택자의 일시적 갭투자는 가능하다. "갈아타기 수요도 함께 감소... 장기적 집값 안정은 미지수" 29일 서울 동대문구의 한 부동산 중개업소의 모습. 뉴스1 전문가들은 이번 조치로 수요가 주춤하면서 이들 지역의 매매 거래량이 감소할 것으로 보고 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "역세권 등 인기단지들은 단기간 가격 급등에 따른 부담감과 규제효과가 맞물려 매수자들의 관망세가 이어질 것으로 예상된다"며 "거래량이 줄면서 경기 광교나 분당, 수지, 서울 강동구 등 인근 상급지로의 '갈아타기' 수요도 함께 감소할 것으로 보인다"고 내다봤다. 일각에선 투자수요 위축으로 짧게는 6개월, 길게는 1년 이상 거래량 감소세가 지속될 수 있다는 전망도 나온다. 다만 근본적으로 수도권 집값 안정 효과를 낼 수 있을지는 미지수다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토허제는 일시적으로 시장 거래를 억누르는 조치이며 가격변동의 방향성(우상향) 자체는 여전하다"며 "물가, 유가, 환율 같은 외부요인만 봐도 실무자산의 가격변동을 예상할 수 있다"고 설명했다. 주변 지역으로의 풍선효과는 우려 지점이다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "실수요와 투자수요가 완전히 사라지는 것은 아니기 때문에 수원시와 용인시, 안양시 내 인접 지역이나 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 수요가 이동할 가능성은 여전히 존재한다"며 "정부가 추진하는 수도권 공급 확대, 매입임대 확충 등이 실제 입주로 이어질 수 있다는 신뢰를 시장에 줄 수 있는지가 시장 안정의 변수가 될 것"이라고 강조했다. 신지후 기자 [email protected] Copyright © 한국일보. 무단전재 및 재배포 금지.