ASK 2026 둘째날 기조연설“고금리 조정장서 장기 가치와 가격 괴리”리파이낸싱·리캡·자산 재편 기회 모색북미·유럽 중심 유지, 아시아 선별 확대 이 기사는 05월 28일 10:15 마켓인사이트에 게재된 기사입니다. 안준상 국민연금 부동산투자실장이 28일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 'ASK 2026 상반기 글로벌 대체투자 콘퍼런스'에서 LP 기조연설을 하고 있다. 임형택 기자 고금리와 금융시장 긴축, 지정학적 불확실성으로 글로벌 부동산 시장이 조정 국면을 거치면서 장기 기관투자가의 투자 기회가 커지고 있다는 진단이 나왔다. 단기 시장 회복에 베팅하기보다 우량 자산의 가격 재조정과 리파이낸싱, 자산 재편 수요를 선별적으로 포착하는 역량이 다음 부동산 투자 사이클의 성과를 가를 것이라는 분석이다. 안준상 국민연금공단 부동산투자실장은 28일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 ‘ASK 2026 글로벌 대체투자 콘퍼런스’ 둘째날 기조연설에서 “글로벌 부동산 시장은 의미 있는 전환기를 지나고 있다”며 “인내심 있는 선별력과 강한 실행력을 결합할 수 있는 기관이 다음 사이클에서 차별화될 것”이라고 말했다. 안 실장은 지난 수년간 높은 금리와 금융 여건 악화, 인플레이션 압력, 지정학적 불확실성이 부동산 투자 환경을 크게 바꿔놨다고 진단했다. 그는 “이 같은 환경은 시장 전반에 도전(challenges)을 만들었지만, 동시에 엄격한 언더라이팅(underwriting·투자심사)과 전략적 유연성, 장기자본의 중요성을 다시 확인시켰다”고 말했다. 국민연금은 장기 가치 창출이라는 원칙을 유지하면서도 변화한 시장 환경에 맞춰 부동산 투자 역량을 넓혀가고 있다. 안 실장은 “국민연금 부동산 플랫폼은 규모와 기관 역량 측면에서 모두 진화해왔다”고 설명했다. 실제 3년 전 수조원대에 머물렀던 연간 부동산 약정 규모는 현재 10조원대 이상으로 커졌다. 약 1680조원 규모의 전체 기금에서 부동산이 차지하는 비중은 약 5% 수준이다. 그는 부동산이 장기 포트폴리오에서 안정적인 인컴수익(임대료 등 정기 현금흐름)과 분산 효과, 장기 인플레이션 방어 기능을 제공하는 중요한 자산군이라고 강조했다. 다만 과거처럼 시장 전체의 가격 상승에 기대기보다 사이클별로 가격과 펀더멘털의 괴리를 정교하게 읽어야 한다고 봤다. 안 실장은 “최근 시장 조정은 장기 부동산 가치와 시장 가격 사이에 일시적인 괴리를 만들고 있다”며 “우량 자산이나 장기 펀더멘털이 견조한 섹터가 자본시장 불안으로 일시적 영향을 받는 경우 투자 기회를 검토하고 있다”고 말했다. 시장 가격이 하락했더라도 임대 수요와 입지, 현금흐름 등 본질적 가치가 유지되는 자산은 장기자본에 매력적인 진입 기회가 될 수 있다는 의미다. 국민연금은 단순 지분투자뿐 아니라 솔루션형 투자 구조도 확대할 방침이다. 금융 여건이 빠듯해지면서 리파이낸싱 수요와 리캡(자본구조 재편), 자산 리포지셔닝 기회가 늘고 있기 때문이다. 안 실장은 “장기 기관 자본은 재무구조 개선과 자산 재편이 필요한 상황에서 건설적인 역할을 할 수 있다”며 “다만 자산의 질과 장기 펀더멘털이 유지되는 기회에 대해 선별적이고 파트너십 중심으로 접근하겠다”고 말했다. 투자 섹터로는 구조적 성장 트렌드가 뒷받침되는 분야를 꼽았다. 국민연금은 주거 등 리빙 관련 섹터와 물류·공급망 인프라, 디지털 관련 부동산, 인구구조와 기술 변화가 뒷받침되는 자산을 중심으로 투자 기회를 살펴보고 있다. 현재 금융 환경에서는 부동산 크레딧 시장에서도 매력적인 기회가 생길 수 있다고 봤다. 지역별로는 북미와 유럽을 핵심 시장으로 유지하되 아시아태평양 지역에 대한 선별적 투자를 확대한다. 안 실장은 “북미와 유럽은 규모와 유동성, 제도적 깊이 측면에서 국민연금의 핵심 시장”이라며 “동시에 인도처럼 도시화와 인구 성장, 소비 패턴 변화가 장기 기회를 만드는 아시아태평양 시장도 선별적으로 확대하고 있다”고 설명했다. 국내에서도 장기 펀더멘털과 진입 가격이 매력적인 섹터를 중심으로 투자 활동을 이어갈 계획이다. 운용사와 파트너를 고르는 기준도 높아지고 있다. 안 실장은 국민연금이 단순히 수익 창출 능력만 보는 것이 아니라 투명성, 지배구조, 이해관계 일치, 리스크 관리 원칙을 공유하는 파트너를 중시한다고 밝혔다. 그는 “국민연금의 글로벌 플랫폼이 커질수록 전략적 관계를 더 적극적으로 발전시키고 있다”며 “시장 사이클을 넘어 지속 가능한 가치를 함께 만들 수 있는 장기 파트너십을 구축하는 것이 목표”라고 말했다. 안 실장은 “글로벌 부동산 시장은 선별력, 규율, 파트너십의 질, 실행력이 더욱 중요해지는 국면에 들어서고 있다”며 “국민연금은 장기자본과 전략적 유연성, 강한 거버넌스, 엄격한 실행력을 바탕으로 다음 사이클의 기회를 포착하겠다”고 강조했다. 민경진 기자 [email protected] Copyright © 한국경제. 무단전재 및 재배포 금지.